2021.4.5 相続
不動産取引トラブルに関して②
賃料回収、明渡請求について
賃借人が賃料を支払わないから回収したい、もし払ってくれないのであれば契約を解除したいという場合、どのような手続きを取ればよいのでしょうか。
ご依頼された場合、一般的に
① 弁護士から内容証明郵便送付、任意の支払いを促す（合わせて契約解除の催告）
② 交渉（場合によっては増減額など含める）
③ 交渉決裂の場合、訴訟提起
④ 訴訟内での再度和解交渉
⑤ 決裂の場合、判決→強制執行
という流れで進みます。
法的に正当でない理屈をつけて賃料を支払ってくれないような場合、弁護士が介入した時点で賃料を支払ってくる賃借人がほとんどです。多少金銭的に余裕がない方の場合でも、住む場所がなくなってしまうと困りますから、優先して払ってくれるようです。
それでも賃料を支払ってくれない場合には、契約解除について検討をすることになります。
契約解除のためには、おおよそ３か月程度の賃料の未払いが続いていることが必要であると理解されています。判例上、賃貸借契約の解除のためには単なる債務不履行だけでは足りず、「正当事由」が必要とされているからです。
「正当事由」とは一般的に賃借人との信頼関係が破壊された状態を指しますが、３か月程度の賃料の不払いがあれば、信頼関係が破壊されたとみなされることが多いです。もちろん、何をもって信頼関係が破壊されたと考えるかはケースバイケースなので（たとえば、事故にあって入院していて支払えなった、という場合であれば、信頼関係が破壊されたとはいえないでしょう）、具体的な事情によって方針を決定していくことになります。
近隣トラブルについて
賃料は支払っているものの、近隣住民とトラブルになっていたり、契約で決められた使い方を守らないから何とかしたい、という場合であっても、弁護士の介入により解決できる場合がございます。たとえば、野良猫の餌やりをやめない、私物を共有スペースにおいて占有している、などといった事例が典型的です。
事件解決の流れは、賃料回収、明渡請求の場合とほぼ同様です。
あまりに違反の程度がひどい場合には、明渡を求めていくことになるのですが、上述のとおり、賃貸借契約解除のためには「正当事由」が求められます。近隣トラブルに関しては、その期間や回数、態様といった点が重要になってきますので、証拠をしっかり集めておくことが重要です。また、やめるように警告したのに従わなかった、という事実そのものも、裁判上有利に働くこともあるでしょう。
そして、こういったトラブルを起こす人と直接交渉するのはあまり適切ではない場合も多いです。
上述のように、正当事由というのはある程度幅のある概念ですので、定型的に判断できないケースもございます。また、証拠が足りているかの判断は専門家でなければ難しいものです。ひとまず弁護士に相談をしてみて、どう動けばいいのかを早めに聞いておくのが重要です。
相続に伴う不動産問題
相続にあたって一番処理が大変でもめやすいのは不動産問題です。どの土地を誰が相続するのか、という問題もさることながら、何世代か前の不動産について実は相続登記がされていなかった、どうしたらいいか分からない、といった問題も生じがちです。
相続問題の解決に当たっては、そもそも相続人が誰であるのか、どこに住んでいるのか、といった問題から考えなければいけない場合もあります。
法律的に争いがない場合であっても、相続財産の計算、配分に関する適切な提案・交渉は、専門家でなければ難しい場合も多いです。
また、遺産分割に関する交渉を進めるにあたって、たとえば相続人の一人による遺産の使い込みがあるとか、遺産の範囲について争いが生じる場合もあり、そのような場合、折り合いがつかなければ話し合いではなく訴訟で解決することになります。
相続事件に関する事件処理は、一般的に以下の手順で進みます。
① 相続人調査・相続財産調査
② 各種資料作成・事前交渉
③ 遺産分割調停等提起
④ 調停内外での交渉→合意できれば調停成立。決裂なら審判移行。
⑤ 遺産の範囲や特別受益の問題が生じた場合は別途訴訟提起
相続に伴う不動産問題に関しては、計算や資料収集のややこしいことや親族間での紛争になると、それまでの恨みつらみが噴出してしまい、和解による解決が難しい場合があるという特徴があります。
金額的にも大きくなりがちな分野ですので、できるだけ早い段階で専門家の指示を仰ぐことが有利な解決を図るためには重要になってきます。
